Все новости

Налогообложение зависит от типа продаваемой недвижимости

В случае если ИП осуществляет виды предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности, доходы от его продажи учитываются при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

В письме Минфина России от 15.05.2019 № 03-04-05/34700 чиновники напоминают ИП, которые применяют спецрежимы, что для них налогообложение продажи жилых и нежилых помещений отличается в корне.

Предположим, что ИП применяет УСН. При этом он продаёт квартиру и нежилое помещение. Исходя из п. 1 ст. 346.15 НК РФ, п. 1 и п. 2 ст. 248 НК РФ, выручка от реализации для целей УСН определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчётами за реализованные товары, работы, услуги или имущественные права, выраженные в денежной или натуральной формах. Если ИП осуществляет виды предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и (?) недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности ИП, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН. (По нашему мнению, вместо «и» всё-таки должно быть написано «или»; недвижимость не может одновременно быть товаром и использоваться в предпринимательской деятельности в каком-то другом качестве).

Если же имущество реализуется вне рамок ведения предпринимательской деятельности, то необходимо учитывать п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Там указано, что освобождаются от обложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимости, с учётом особенностей, установленных в ст. 217.1 НК РФ. При этом положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, (за исключением жилья, дач и транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности. Даже если это имущество использовал не сам гражданин, а его доверительный управляющий – письмо Минфина России от 26.03.2019 № 03-04-07/20169.

Жильё, дачи и транспорт, даже при условии, что они использовались в предпринимательской деятельности, при соблюдении условий из п. 17.1 ст. 217 НК РФ, не облагаются НДФЛ (см., например, письмо Минфина России от 12.04.2019 № 03-04-05/26141).

И всё-таки нас продолжают смущать формулировки. Например, в письме Минфина России от 15.05.2019 № 03-04-05/34697 сделан вывод, что учитывая ограничения, установленные в п. 17.1 ст. 217 НК РФ, в случае если нежилое помещение использовалось в предпринимательской деятельности, доходы от продажи такого имущества не освобождаются от обложения НДФЛ. Однако в пункте, на который ссылаются чиновники, чётко сказано – «непосредственно используемого». В русском языке это означает, что речь идёт об имуществе, используемом прямо сейчас, а не когда-то в прошлом. Тем не менее, Минфин России продолжает трактовать нормы русского языка по-своему. Вполне возможно, что и законодатели имели в виду, что речь идёт о недвижимости, которая или использовалась, или используется, и даже будет использоваться в предпринимательской деятельности. Но даже если это так, мысль свою в нормах НК РФ они выразили крайне неудачно.

Вопрос: О налоге при УСН и НДФЛ при продаже ИП квартиры и нежилого помещения.

 

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ПИСЬМО

от 15 мая 2019 г. N 03-04-05/34700

 

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение от 25.02.2019 по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц при продаже квартиры и нежилого помещения и сообщает, что в соответствии с регламентом Министерства финансов Российской Федерации, утвержденным приказом Министерства финансов Российской Федерации от 14.09.2018 N 194н, в Министерстве финансов Российской Федерации, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

 

Консультационные услуги Департамент также не оказывает.

 

Вместе с тем в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняем следующее.

 

В соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 Кодекса налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы, определяемые в порядке, установленном пунктами 1 и 2 статьи 248 Кодекса.

 

Согласно пункту 1 статьи 248 Кодекса к доходам относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав и внереализационные доходы. При этом доходы от реализации определяются в порядке, установленном статьей 249 Кодекса, а внереализационные доходы - в порядке, установленном статьей 250 Кодекса.

 

На основании пункта 1 статьи 249 Кодекса доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.

 

При этом выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.

 

В связи с этим, в случае если индивидуальный предприниматель осуществляет виды предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

 

Вместе с тем, если имущество реализуется вне рамок осуществления предпринимательской деятельности, при рассмотрении вопроса налогообложения доходов, полученных от его продажи, необходимо учитывать положения пункта 17.1 статьи 217 Кодекса (в редакции с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 27.11.2018 N 425-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 Кодекса.

 

Абзацем четвертым пункта 17.1 статьи 217 Кодекса установлено, что положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности (в редакции с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 27.11.2018 N 425-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

 

Настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, направленные налогоплательщикам и (или) налоговым агентам, имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым органам и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

 

Заместитель директора Департамента

В.А.ПРОКАЕВ

15.05.2019

 

https://nalog-forum.ru/